Dawonia Brandbook

Hier bin ich zu Hause. DAWONIA BRANDBOOK: AUSGABE 2023

Inhaltsverzeichnis. Editorial. 5 8 10 12 13 Marke. Wie wir auftreten. Leitidee. Naming. Logo. Claim. Dawonia. Wer wir sind. 4 6 16 22 28 34 38 2 1 3 4 5 Werte. Worauf wir bauen. Vielfalt. Welche innovativen Produktideen das Angebot für Mieter:innen prägen werden Verantwortung. Im Interview: der Vorsitzende der Geschäftsführung Dr. Claus Lehner Engagement. Sozial, fair & hilfsbereit: Mieterdialog und Sponsoringaktionen der Dawonia Geborgenheit. Der Schritt ins Wohneigentum: von der Miete zum Kauf Zukunft. Hinter jedem erfolgreichen Unternehmen stehen starke Karrierechancen 14 INHALTE

68 70 74 76 78 80 82 84 86 88 Geschäftszahlen. Historie. Geschäftsfelder. Projektentwicklungen. Ankauf. Bausteine unserer Nachhaltigkeitsstrategie. Unternehmenskommunikation 2.0. Umfrage aller Mitarbeiter:innen. Employer Branding. Impressum. Zahlen. Welche Fakten unseren Erfolg zeigen. 66 44 50 56 60 6 7 8 9 Herzlichkeit. Ansprechpersonen vor Ort: wie wichtig die Arbeit der Technischen Objektbetreuer:innen ist Agilität. Im Interview: Geschäftsführer Sebastian Gefeller über das aktive Portfoliomanagement Erfahrung. Seit fast 90 Jahren betreut die Dawonia ihre Mieter:innen und Gebäude Wachstum. Im Interview: Markus Grüner, CFO und Geschäftsführer 3

Dawonia. Wer wir sind. 4

Editorial. GESCHÄFTSFÜHRUNG: Markus Grüner, Dr. Claus Lehner (Vorsitzender), Sebastian Gefeller Liebe Leser:innen, die Dawonia macht ihren Wandel von einem traditionellen in ein modernes, bestens aufgestelltes und flexibles Wohnungsunternehmen nach innen und außen sichtbar. Auch wenn Wohnen und Vermietung nach wie vor unser Kerngeschäft sind, geht es nicht mehr ausschließlich darum, den Bestand zu erhalten. Unsere Wachstumsstrategien gehen längst über Süddeutschland hinaus, wir sind in Bayern, Baden- Württemberg, Rheinland-Pfalz und Hessen aktiv und arbeiten daran, unseren Immobilienbestand gebiets- und zahlenmäßig zu erweitern. Zu den aktuell rund 27.000 Wohnungen sollen in den nächsten Jahren rund 4.000 dazukommen. Daher gewinnen Geschäftsfelder wie das aktive Portfoliomanagement, An- und Verkauf und vor allem Projektentwicklung zunehmend an Bedeutung. Auch die Themen Energieeffizienz und Nachhaltigkeit fließen verstärkt in unser unternehmerisches Handeln ein. Es geht keineswegs darum, Beständiges und Bewährtes über Bord zu werfen. Im Gegenteil. Wir besinnen uns auf jene Werte, die unsere Unternehmenskultur ausmachen, wie Verantwortung, Engagement und Erfahrung. Aber wir blicken stets in Richtung Zukunftsfähigkeit. Dafür setzen wir auf Digitalisierung und Agilität. Wir möchten vielfältiger im Angebot werden, schneller in den Prozessen, nahbarer für Kund:innen, attraktiver für Mitarbeiter:innen, erfolgreicher in Zahlen, moderner in der Kommunikation und flexibler in den Strukturen. Aber vor allem wollen wir den »Dawonia-Spirit« spüren, der Mitarbeiter:innen, Kund:innen, mehr noch, die ganze Gesellschaft gleichermaßen erfasst und uns gemeinsam zu Höchstleistungen treibt, wenn es darum geht, die aktuellen Herausforderungen des Immobilienmarktes anzupacken. Denn Wohnen betrifft uns alle. Die Wohnungsnot ist unser primäres Thema. Aber Bauen wurde durch die jüngsten Krisen – Corona, Ukraine, Lieferengpässe – noch komplizierter. Und teurer. Zur Entwicklung der Baupreise tragen zusätzlich die Zinssteigerungen sowie politische Vorgaben zum nachhaltigen Bauen bei. Außerdem müssen wir alle, von den Mieter:innen bis zum Unternehmen, die hohen Energiekosten einkalkulieren. Unser Ziel ist es daher, die Gegenwart und die Zukunft aktiv zu gestalten. Unser Brandbook ist eine Entdeckungsreise in das Herz der Dawonia. Von der Vergangenheit über den Status quo bis zu den Visionen der Zukunft. Ein Blick auf die Wohnungswirtschaft, eine Art »Selfie« unseres Unternehmens: Dawonia – Hier bin ich zu Hause. Wir freuen uns, Sie auf diese Reise mitnehmen zu dürfen. 5

Marke. Wie wir auftreten. 6

Ein Herz, viele Schläge. Es schlägt für Glück. Es schlägt für Verantwortung. Es schlägt für beständige Werte. Und es schlägt für Veränderungen, die die Zeiten mit sich bringen. Gerade wenn es um so ein hochemotionales Thema wie Wohnen geht, gehören Vielfalt und Herzenswünsche untrennbar zusammen. Mit anderen Worten: Zeitgemäße Wohnlösungen schaffen Mehrwerte für mobile Großstädter:innen, fröhliche Familien und aktive Senior:innen. Sie lassen jedes Herz höherschlagen. Auch das eines innovativen Wohnungsunternehmens wie der Dawonia, die Lebensräume für Menschen schafft. Zuhause ist, wo dein Herz ist. 8 | MARKE

LEITIDEE. Die kreative Leitidee ist die Basis einer guten Markenentwicklung. Wie ein roter Faden gibt sie einer Marke einen emotionalen Hintergrund und Wiedererkennungswert: im Logo, in der Bildsprache, in den Überschriften und im Claim. Mal leise, mal laut, immer spürbar. Bei der Dawonia dreht sich alles um das Herz, das für viele gute Werte schlägt. Sie ist »herzlich« – im wahrsten Sinne des Wortes. 9

Naming. 10 | MARKE

MARKENNAME. Dem Kind einen Namen geben, das ist ein verantwortungsvoller Akt. So verhält es sich auch im Marketing: Produkte oder Unternehmen zu benennen, entspricht der Königsdisziplin. Das Naming muss kurz und knackig sein, unkompliziert les- und schreibbar, einmalig und mit hohem Wiedererkennungswert. Wenn etwas schön und melodiös klingt, merkt man es sich auch leichter. Ideal ist, wenn der Klang Emotionen auslöst, regional vertraut ist und ein Gefühl dafür gibt, worum es bei dem Produkt geht – also beispielsweise »wohnen« in Dawonia. 11

HERZ-LOGO. Länge, Breite, Tiefe – Räume und Häuser haben immer drei Dimensionen. Da liegt es nahe, dass auch das Logo der Dawonia »in 3D« gestaltet ist: Aus drei blauen Würfeln ist ein architektonisches Herz zusammengesetzt. Es steht als Symbol für die Herzlichkeit des Wohnungsunternehmens. Denn die Dawonia möchte immer Lebensräume schaffen, in denen die Menschen sich wohlfühlen. 12 | MARKE

Hier bin ich zu Hause. CLAIM. Bewährtes bewahren, das ist einer der Grundsätze, nach denen die Dawonia in all ihrem unternehmerischen Handeln vorgeht. Da macht der neue Markenauftritt ebenfalls keine Ausnahme. Der Claim »Hier bin ich zu Hause« ist über die Jahre angenehm vertraut geworden. 13

Werte. Worauf wir bauen. 14

1Vielfalt. Viele Menschen, ein Ziel: gut zu wohnen. Doch jeder hat andere Bedürfnisse, andere Ansprüche, andere Lebensentwürfe. Die Dawonia möchte alle Wünsche nach Möglichkeit erfüllen. Daher realisiert sie passende Produkte und bewirtschaftet facettenreichen Wohnraum für individuelle Konzepte. Das Leben ist Veränderung. Die Wohnungswirtschaft auch. 16 | WERTE

» Je älter man wird, umso mehr Zeit verbringt man in seiner Wohnung: Es ist sehr wichtig, dass man sich da zu Hause fühlt.« IRENE UND GÜNTHER NEUHOFER sind Mieter:innen der ersten Stunde. Seit Ende der 1950er-Jahre bewohnen sie ihre 3-Zimmer-Wohnung in Nürnberg, für die sie 6,73 Euro Miete pro Quadratmeter bezahlen. Damit liegen sie deutlich unter dem Durchschnitt, der bei den restlichen Bestandswohnungen in Nürnberg bei 9,06 Euro liegt. Die Dawonia leistet damit einen wichtigen Beitrag zum bezahlbaren Wohnen in süddeutschen Ballungszentren. 18 | WERTE

PAULA, 5 Jahre, wohnt schon ihr ganzes Leben lang bei der Dawonia. Ihre Eltern Anke Leiser-Riess und Sebastian Leiser sind seit 2012 Mieter:innen einer 2,5-Zimmer-Wohnung in München-Neuaubing. Die Lage ist perfekt: ein nettes Quartier, kurze Arbeitswege, der Kindergarten in der Nähe. Ein Zimmer mehr wäre natürlich toll – oder wenigstens ein »halbes«, damit Paula mehr Platz für ihre Spielsachen und bald auch für ihren Schreibtisch bekommt. Aber eine größere, bezahlbare Wohnung ist schwer zu finden, obwohl die Erzieherin und der Sachbearbeiter bei einer Versicherung sogar bereit wären, noch etwas mehr fürs Wohnen auszugeben. Die Dawonia steht mit der Familie in engem Kontakt, um den Wohnwunsch vielleicht doch bald zu ermöglichen. Trotz geringsten Leerstands wird schließlich ab und an mal eine Wohnung frei. Eine Zukunft, viele Wohnideen. Wie wir in der Zukunft leben, ist schon heute an einigen Trends ablesbar. So ist der Umgang mit dem Smartphone bereits so zur Selbstverständlichkeit geworden, dass es nur noch eine Frage der Zeit ist, bis sich »Smart Home« beim Thema Wohnen richtig durchsetzt. Automatisiert heizen, lüften, einkaufen – der vernetzte Alltag mit Apps für alles und jedes ist keine Zukunftsvision mehr. Die Dawonia befasst sich bereits »mit Highspeed« mit der Digitalisierung des Lebens und den Prozessen, die mit dem Wohnen eng verbunden sind. Sie hat gerade eine App für Mieter:innen entwickelt, mit der Kund:innen ihre persönlichen Daten ganz smart einsehen und verwalten können: die My Dawonia Mieter-App. So geht Mieten im 21. Jahrhundert. Nicht zu vernachlässigen ist auch immer der Komfort: Noch nie war der Wohnstandard so hoch wie heute, Tendenz steigend! Die Älteren erinnern sich, als noch vor wenigen Jahrzehnten eine Innentoilette oder ein gefliestes Badezimmer als etwas Besonderes galt. Davon sind wir zum Glück weit entfernt, heute denken wir eher über einen Aufzug, private Parkplätze, einen intelligenten Paketbriefkasten oder eine durchdachte und gehobene Ausstattung nach – Dinge, die uns mehr Annehmlichkeiten im Alltag bringen. Die größte Veränderung steht uns vielleicht bei der Mobilität bevor. Wer braucht schon ein eigenes Auto, wenn er auch so jederzeit eines zur Verfügung hat? Carsharing wird zum Wohnen gehören wie Fahrradautobahnen und Elektromobile zur Stadt der Zukunft. Damit unsere Städte auf lange Sicht lebenswert bleiben, müssen wir auf Nachhaltigkeit setzen – das wird allen zunehmend klar. Auch der Wohnungswirtschaft: Bauen mit natürlichen Materialien, die Versorgung mit Ökostrom, genügend Parkplätze für E-Autos und attraktive Grünflächen machen unsere Ballungszentren zu einem besseren Lebensraum für Jung und Alt. Apropos Alter: Bei der Zukunftsgestaltung bestimmt vor allem auch die Demografie trendbasierte Produkte. Wir werden immer älter, daher sind auch Unternehmen wie die Dawonia gut beraten, sich ständig über Barrierefreiheit, Angebote und Serviceleistungen Gedanken zu machen. Die Wohnwünsche sind heute und morgen die gleichen: selbstbestimmt leben, einen angenehmen Alltag haben, sich zu Hause wohlfühlen. Die Dawonia arbeitet daran, sie zu erfüllen. Heute wie morgen. Die Zukunft kann kommen! 20 | WERTE

» Wenn ich groß bin, wohne ich smart. Ich heize und lüfte per Handy, fahre ein schickes E-Auto, aus der Steckdose kommt nur noch Ökostrom und den Einkauf bestellt mein Kühlschrank. Das wird cool!« 21

2Verantwortung. Eine Wohnung, ein Quartier, eine Stadt. Es ist die Aufgabe der Dawonia, die Menschen mit bezahlbarem und nachhaltigem Wohnraum zu versorgen. Für dieses Versprechen braucht es einen verantwortungsvollen Umgang mit dem gut aufgestellten Wohnungsbestand und die Schaffung neuer Lebensräume mit dem Anspruch an das Morgen. 22 | WERTE

Im Gespräch: Dr. Claus Lehner, Vorsitzender der Geschäftsführung Neubau, Modernisierungen: Sie investieren in Milliardenhöhe, aktuell wird alles immer teurer. Wie finanziert das die Dawonia? Auf der Ertragsseite ist natürlich der Bestand unser großes Plus. Das ist die Querfinanzierung und Absicherung für neue Geschäftsfelder. Bei Neubauten haben wir eine Fremdkapitalquote von rund 50%. Aber wir konnten auch den Neubau von früher durchschnittlich 100 auf 360 Wohnungen pro Jahr steigern. »Gerade wenn es gut läuft, muss man sich weiterentwickeln. Die Zeiten können sich auch ändern.« Das ist ein Zitat von Ihnen aus Niedrigzinsphase und stabiler Marktsituation. Nun haben sich die Zeiten geändert. Haben Sie richtig und rechtzeitig gehandelt? Die Märkte haben sich gedreht, der Immobilienzyklus kommt in eine neue Phase. Wir haben das erwartet, vielleicht nicht ganz so schnell. Durch unser solides Bestandsmodell stehen wir besser da als viele Projektentwickler:innen. Wir haben uns langfristige Finanzierungen gesichert und jetzt ist es an uns, umsichtig zu agieren und das Risiko stets kalkulierbar zu halten. Sie sind seit 2009 Geschäftsführer der Dawonia. Wie hat sich das Unternehmen seither verändert? Es ist schon ein unglaublicher Wandel, der sich hier vollzogen hat – von einem traditionellen in ein modernes, bestens aufgestelltes und flexibles Wohnungsunternehmen. Ich selber liebe Immobilien und Wohngebäude, und es ist mir wichtig, dass alle mit genau dieser Leidenschaft ihrer Arbeit nachgehen. Ich denke, wir sind in dieser Zeit zu einem der bestgeführten Wohnungsunternehmen Deutschlands geworden. Der Change-Prozess ist aber weiter in vollem Gange. Was sind die weiteren Schritte auf diesem Weg? Es gibt immer neue Game-Changer, denen wir uns stellen müssen. Corona, die Energiekrise und die Politik haben viele Themen aktuell sehr beschleunigt: sei es bei der Digitalisierung, den ESG-Richtlinien, der Demografie, die uns dazu bewegt, an die Bedürfnisse der Älteren zu denken, oder beim Recruiting. Vor allem Bauen stellt uns plötzlich vor neue Herausforderungen, wir kämpfen gegen Materialknappheit und Fachkräftemangel an. » Der Immobilienzyklus kommt in eine neue Phase.« DR. CLAUS LEHNER, MRICS, ist Architekt, Immobilienökonom und Wirtschaftsingenieur – eine gute Mischung für den Posten als Vorsitzenden der Geschäftsführung der Dawonia, die rund 27.000 Wohnungen, hauptsächlich in Süddeutschland, bewirtschaftet. Der Bestand liegt größtenteils in Bayern, allein in München sind es mehr als 6.200 Einheiten. 1.600 neue Wohnungen sollen in den nächsten Jahren dazukommen, vor allem in den Ballungszentren, wo neuer und bezahlbarer Wohnraum dringend benötigt wird. Für Neubau und Bestand sind Investitionen von rund 1,3 Milliarden Euro vorgesehen. 24 | WERTE

Inwieweit liegt der Fokus auf ESG? Die energetische Transformation unseres Portfolios ist unser Masterplan. Die Botschaft, dass Nachhaltigkeit für Unternehmen unerlässlich ist, kam ja schon vor Jahren an. Nun liegt ein anderer Druck auf dem Thema, ausgelöst durch die Regulatorik der EU, durch die aktuelle Energiekrise und die Sensibilisierung der Mieter:innen für Kosten. Wie sehen die energetischen Modernisierungsmaßnahmen aus? Wir nehmen viel Geld in die Hand, um den Net-Zero-Klimafahrplan einzuhalten, einen dreistelligen Millionenbetrag extra in den nächsten 10 Jahren. Aber bei einem so großen Portfolio wie unserem dauert es trotzdem Generationen, bis alle Immobilien an die Reihe kommen. Ist Cost-Cutting nötig? Nicht Cost-Cutting in diesem Sinne, sondern bewusstes Benchmarking: Wir beobachten sehr genau die steigenden Preise bei Material und Personal: Was wird wirklich teurer, wo werden Trittbrett-Preise aufgerufen? Dazugekommen sind die ESG-Themen, die erst mal Investitionen sind. Gleichzeitig optimieren wir schon seit Jahren Prozesse im Unternehmen, das rechnet sich langfristig. Bei der Digitalisierung sind wir sicher eines der fortschrittlichsten Wohnungsunternehmen auf dem Markt. 26 | WERTE

Bei einem so umfangreichen Modernisierungsprogramm: Bleiben die Wohnungen da bezahlbar? Der Begriff »bezahlbar« ist sehr relativ. Wir liegen aktuell bei 9,14 Euro Durchschnittsmiete pro Quadratmeter. Für sozial Schwächere, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können, muss Wohnen öffentlich gefördert werden. Bei der Eigentumsbildung, also beispielsweise dem Kauf einer Neubauwohnung für eine junge Familie, ist das Thema noch komplexer. Stichwort: Neubau. Schlägt da Ihr Architektenherz höher? Ein guter Neubau – mitsamt der Gestaltung der Außenflächen – prägt das soziale Umfeld und das urbane Leben. Ich sehe das als wichtigen Aspekt von Architektur. Die Dawonia reagiert auf den Wohnungsmangel seit Jahren mit dem Prinzip »Bauen, bauen, bauen«. Wie viele Wohnungen sind dazugekommen? Wir hatten das Ziel von 4.000 bis 5.000 Wohnungen vor Augen, in ein paar Jahren werden wir das auch erreichen. Leider manövriert die Politik den Neubau gerade in eine Sackgasse. Es müsste vieles dereguliert werden, um ein freundlicheres Umfeld für Wohnungsunternehmen und Projektentwickler:innen zu schaffen. Wie sieht die Zukunft der Wohnungswirtschaft aus? Ich erwarte eine Zweiteilung des Immobilienmarktes in »gute«, also ESG-gerechte, und »schlechte« Immobilien. Der Spalt wird größer, aber nur energetisch ertüchtigte werden in Zukunft bestehen können. Als Unternehmen müssen wir gegensteuern, um auf der richtigen Seite zu bleiben. Ein Unternehmen im Wandel, ein wirtschaftliches Umfeld, das sich rasant verändert, neue Handlungsfelder wie ESG und eine Politik, die alles Mögliche reguliert: Ist die Steuerung der Dawonia ein Balanceakt? Nein, aber als Manager:innen müssen wir die Strategie ständig neu prüfen und nachjustieren. Unser Kerngeschäft gibt uns da als funktionierendes Geschäftsmodell eine gute Sicherheit für Innovationen. Dennoch ist und bleibt das immer wiederkehrende GameChanging eine spannende Herausforderung, die wir annehmen, damit die Dawonia auch in den nächsten 10, 15 Jahren ein bestens aufgestelltes Wohnungsunternehmen bleibt. Vielen Dank für das Gespräch. » Die energetische Transformation ist unser Masterplan.« DR. CLAUS LEHNER in seinem Dawonia-Büro, in dem er sich um alle Belange der Wohnungswirtschaft kümmert. 27

3Engagement. Zusammen ist man weniger allein. Ein gutes Miteinander liegt der Dawonia am Herzen – und zwar auf allen Ebenen: innerhalb des großen Teams der Mitarbeiter:innen, die jeden Tag motiviert arbeiten und ihr Bestes geben. Im Dialog zwischen dem Unternehmen und den Mieter:innen, wo guter Service und die Einhaltung der Mieter:innenrechte an erster Stelle stehen. Und auch im Engagement für diverse soziale Projekte, wo die Dawonia ebenfalls beweisen kann, dass sie die Schwächeren der Gesellschaft immer im Blick hat. 28 | WERTE

Ein Team für alle Fälle. 30 | WERTE

Die Dawonia sieht nicht weg: Sie übernimmt seit jeher Verantwortung gegenüber der Gesellschaft. Mit ihrem Engagement für soziale Projekte zeigt sie, dass sie ein Herz für diejenigen hat, die es im Leben nicht leicht haben. Kranke Kinder, Kriegsgeflüchtete aus der Ukraine oder Menschen mit psychischen Problemen bekommen Unterstützung über Spenden und konkrete Hilfsangebote. Aber auch die eigenen Kund:innen brauchen manchmal Hilfe: Wird ein:e Dawonia-Mieter:in zum Härtefall, steht ein ganzes Team zur Stelle, um eine für alle passende Lösung zu finden. » Wir können nur denen helfen, die mit uns in Dialog treten und uns damit die Chance geben zu reagieren.« MAREN HOLTERMANN und ihr Team sind stets im Dialog mit den Mieter:innen der Dawonia. Soziales Engagement gehört zu ihren Aufgaben und Herzensangelegenheiten. 31

Bei jedem Besuch bewundert er die professionelle Logistik und den tatkräftigen Einsatz der vielen ehrenamtlichen Helfer:innen. Geld- und Sachspenden stellt die Dawonia auch für andere Vereine und Organisationen in ihren Regionen zur Verfügung, darunter eine Kita in Hanau, die Erlanger Kinder- und Jugendklinik oder »Die gute Stube«. Sehr zielgenau konnte die Dawonia im Jahr 2022 vor allem vor dem Krieg in ihrer Heimat geflüchtete Ukrainer:innen unterstützen. Denn sie brauchten genau das, was die Dawonia hat: Wohnraum. In München, Regensburg und Nürnberg wurden als Soforthilfe zehn unvermietete Wohnungen mit Küchen und Betten ausgestattet, sodass sie sofort bezogen werden konnten. »Wir können das Leid, das über diese Menschen gekommen ist, nicht wirklich lindern. Aber wir wollen einen Beitrag dazu leisten, ihre existenziellen Sorgen abzuschwächen«, sagt Dr. Claus Lehner. Die Bereitstellung der Wohnungen ist zunächst für drei Jahre angedacht, ein Verzicht auf Mieteinnahmen im Wert von rund 500.000 Euro. Wo man helfen kann, ist die Dawonia gerne zur Stelle. Von der Geschäftsführung bis zum Team des Mieterdialogs: Sie alle sind stolz auf das große Herz ihres Unternehmens. Eben ein Team für alle Fälle! Eines dieser Paradebeispiele, über die sogar die Zeitungen vor ein paar Jahren berichteten, war eine in Not geratene Frau in München. Noch heute hängen die Artikel darüber im Büro des Mieterdialog-Teams: »Dawonia verhilft obdachloser Mutter mit drei Kindern zu eigener Wohnung«. Maren Holtermann freut sich über Geschichten wie diese gleich doppelt. Einmal über das Happy End in diesem Härtefall und einmal über das positive Presse-Echo. Denn Holtermann trägt für beides Verantwortung: Sie ist Leiterin des Mieterdialogs und der Unternehmenskommunikation. Ihr immer größer werdendes Team unterstützt sie bei beiden Aufgaben mit großem Einsatz. Ob wirtschaftlich-soziale Härten im Modernisierungsfall oder generell schwierige Mietsituationen – die Dawonia behandelt jeden Fall individuell. »Wir suchen kreative Lösungen – und meistens finden wir sie auch«, so Maren Holtermann. Am wichtigsten ist für sie, dass die Mieter:innen sich vertrauensvoll an den Mieterdialog wenden, denn nur bekannte Probleme können auch gelöst werden. Oft geht es um Unannehmlichkeiten bei Modernisierungen, um Probleme beim nachbarschaftlichen Zusammenleben, Schicksalsschläge oder um Zahlungsschwierigkeiten. Es kommt auch vor, dass Bewohner:innen sich Sorgen machen wegen einer Projektentwicklung in ihrem Umfeld. Die Dawonia will auf jeden Fall die erste Ansprechpartnerin sein. »Wir streben immer einen für Mieter:innen, Wohnungsgesellschaft und Politik machbaren und zufriedenstellenden Kompromiss an«, sagt Holtermann. Auch bei gesellschaftlichen Themen ist ihr Team sehr engagiert. So ist zum Beispiel seit Jahren die Münchner Tafel ein Herzensprojekt der Dawonia, weil sie eine Vorreiterin beim Thema Nachhaltigkeit ist. Soziale und ressourcenschonende Aspekte werden hier perfekt vereint. Die Tafeln haben es sich zur Aufgabe gemacht, Lebensmittel zu retten und an Bedürftige zu verteilen. Die Dawonia begrüßt dieses Engagement sehr und unterstützt die Münchner Tafel seit vielen Jahren finanziell. Dr. Claus Lehner, Vorsitzender der Geschäftsführung der Dawonia, überzeugt sich regelmäßig selbst von der guten Sache: 32 | WERTE

1. MÜNCHNER TAFEL Kein Hunger, keine Speisen im Müll: Die Münchner Tafel versorgt wöchentlich rund 22.000 Menschen mit wenig Geld mit ausreichend Lebensmitteln. Das ist wahre Nachhaltigkeit und wird von der Dawonia sehr gerne unterstützt. 2. HILFE FÜR DIE UKRAINE Als Wohnungsunternehmen stellt die Dawonia sichere und warme Unterkünfte, die mit Küchen und Möbeln ausgestattet wurden, für Ukraine-Geflüchtete als Soforthilfe zur Verfügung – natürlich unentgeltlich. 3. DIE GUTE STUBE E. V. Hobby- und Interessensangebote für Senior:innen anzubieten, um ihrer Vereinsamung entgegenzuwirken, hat sich der absolut unterstützenswerte Münchner Verein Die gute Stube e. V. zur Herzensangelegenheit gemacht. 4. DIE ARCHE E. V. Die Arche e. V. bietet Krisenintervention und Beratung für Erwachsene und Jugendliche in Lebenskrisen und bei Suizidgefährdung. Auch für die Angehörigen ist sie da. Diese Arbeit erachtet die Dawonia als sehr wichtig und unterstützt sie gern mit Spenden. 5. WOHN:SINN Die Dawonia engagiert sich für inklusives Wohnen von Menschen mit Behinderungen in München. Ziel ist ein selbstbestimmtes und gemeinsames Leben mit anderen – egal ob in einer WG, Hausgemeinschaft oder aktiven Nachbarschaft. 6. ERLANGER KINDER- UND JUGENDKLINIK In Erlangen ist die Dawonia stark vertreten. Daher ist es ihr ein besonderes Anliegen, speziell in dieser Region die Kinder- und Jugendklinik und ihr Projekt Toy Run e. V. zu unterstützen. Dort werden kranken Kindern Herzenswünsche erfüllt. PATRIZIA FOUNDATION Das Ziel der unterstützten PATRIZIA Foundation ist es, weltweit möglichst vielen Kindern und Jugendlichen den Zugang zu Bildung zu ermöglichen und ihnen somit zu einem freien und selbstbestimmten Leben zu verhelfen. KITA IN HANAU In der wachsenden Stadt Hanau unterstützt die Dawonia die Kleinsten mit einem vielseitigen Kitaangebot. Als aktive Projektentwicklerin in der Region möchte die Dawonia so einen Beitrag für die Wohnqualität und Angebote für Familien leisten. SOZIALE HERZENSPROJEKTE DER DAWONIA 2 3 4 6 5 1 33

4Geborgenheit. Die eigenen vier Wände: ein geschützter Ort, an dem man sich heimisch und wohlfühlt und der Vertrautheit ausstrahlt. Da lohnt sich auch der Gedanke an ein langfristiges Investment: Dank Zukäufen und Projektentwicklungen bietet die Dawonia die Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben und so auch für das Alter vorzusorgen. Denn kein Ort gibt mehr Sicherheit als das selbst erworbene und selbst genutzte Zuhause. 34 | WERTE

Familie Lechner, Erwerberin einer Dawonia- Eigentumswohnung: »In den Verkaufsanzeigen von Eigentums- wohnungen steht oft etwas von offenen, großzügigen Grundrissen und dass Kochen, Essen und Wohnen fließend ineinander übergehen. Wie Recht sie haben! Seit wir uns zum Kaufen entschlossen haben, genießen wir es jeden Tag, gemeinsam das Abendessen vorzubereiten und gleichzeitig zu plaudern, den Tisch zu decken und dabei immer die Kinder beim Spielen im Blick zu haben. Oder schon mal nebenbei mit Gästen ein Gläschen zu trinken. Die Küche mit dem großen Holztisch ist das Zentrum unseres Familienlebens, unser absoluter Lieblingsplatz. Der Vorteil beim Kauf eines Neubaus ist, dass man vieles nach seinen individuellen Wünschen und Bedürfnissen gestalten kann. In unserem Fall war das die Grundrissgestaltung. Von der finanziellen Unabhängigkeit mal ganz abgesehen – natürlich ist die Investition in unsere schöne Eigentumswohnung auch unsere Altersvorsorge.« Der Kauf einer Eigentumswohnung gehört für viele Menschen zu einer der wichtigsten und größten Entscheidungen im Leben. So auch für Familie Lechner, die sich den Traum einer Münchner Innenstadtlage erfüllen konnte, als die Dawonia einen Neubau mit familienfreundlichen Eigentumswohnungen im Rahmen ihrer Projektentwicklungen realisierte. Mein Lieblingsplatz. 36 | WERTE

5Zukunft. Ein Unternehmen, viele Perspektiven. Nur wer heute schon an morgen denkt, wird auch in der Zukunft gut aufgestellt sein. Wirtschaftlich, infrastrukturell sowie digital. Auch die Förderung des Nachwuchses innerhalb der Dawonia ist daher nicht ganz uneigennützig: Wer eine gute Ausbildung bekommt und die Wohnungswirtschaft von der Pike auf kennenlernt, ist später dann nicht nur hochqualifiziert, sondern auch motiviert und ideenreich. Eine lohnende Investition in die Zukunft. 38 | WERTE

» Für den Erfolg der Dawonia sind qualifizierte Mitarbeiter:innen eine wichtige Voraussetzung.« Karriere. Gutes Team, gute Zukunft. GESCHÄFTSFÜHRER MARKUS GRÜNER trägt die Verantwortung für das nachhaltige Personalmanagement und rund 360 Dawonia-Mitarbeiter:innen. Die Zukunft der Dawonia ist gleich die Zukunft der Dawonia-Mitarbeiter:innen. Beide entwickeln sich stetig weiter. Das Unternehmen, um auf dem Markt erfolgreich zu bestehen, und die Menschen, um nie die Freude an ihrem Job und die Identifikation mit ihrer Arbeitgeberin zu verlieren. Denn »Change« ist ein Thema, das die Dawonia auf ihrem Weg zu einem innovativen, modernen Unternehmen in der Vergangenheit und der Gegenwart begleitet – und in die Zukunft führen wird. Ein innovatives Personalmanagement unterstützt die Mitarbeiter:innen bei diesem Change-Prozess, allen voran das HR-Ressort unter der Führung von Dawonia-Geschäftsführer Markus Grüner. »Für uns gehört die Förderung, Motivation und Ausbildung zu den Kernelementen eines nachhaltigen Personalmanagements«, sagt Grüner. Rund 360 Mitarbeiter:innen arbeiten zurzeit bei der Dawonia – ein hochmotiviertes, freundliches, kompetentes und vor allem buntes Team. Regelmäßige Team- und Einzelgespräche mit entsprechenden Zielvereinbarungen sowie eine nachvollziehbare Vergütungsstruktur schaffen mehr Transparenz für alle Mitarbeiter:innen. Das Know-how und die Leistungsbereitschaft werden gezielt gefördert, um sie langfristig an den Konzern zu binden. Gleichzeitig wird die Attraktivität als Arbeitgeberin genau unter die Lupe genommen, damit sich potenzielle neue Bewerber:innen für die Wohnungswirtschaft begeistern. Denn die Dawonia setzt auf Wachstum. Gerade für die Jüngeren ist New Work mit flexiblen Arbeitszeiten und -orten ein wichtiges Argument, um ihre Karriere bei der Dawonia zu starten. Eine ständige Weiterbildung und der Erwerb von Zusatzqualifikationen sind für alle im Unternehmen unerlässlich. »Für den Erfolg der Dawonia sind qualifizierte Mitarbeiter:innen eine der wichtigsten Voraussetzungen«, so Grüner. Spezialist:innen wie DiplomImmobilienwirt:innen, Architekt:innen, Bauingenieur:innen, Diplom-Sachverständige, Immobilienfachwirt:innen und Diplom-Kaufleute tragen dazu bei, dass das Team der Dawonia den wachsenden Anforderungen eines modernen Immobilienkonzerns gerecht wird. Jeder einzelne und alle zusammen. Heute und erst recht in der Zukunft. 40 | WERTE

Ob Ausbildung oder Duales Studium bei der Dawonia: Die Kombination aus Theorie und Praxis ist ein großer Mehrwert für die weitere Karriere in der Wohnungswirtschaft. Es gibt viele gute Gründe für eine Ausbildung oder ein Duales Studium in einem Unternehmen: die praktische Erfahrung, die Einbindung in ein Team, die schnellere finanzielle Unabhängigkeit. Die Dawonia bietet jungen Menschen verschiedene Wege an, die alle ein Ziel haben: Immobilien-Expert:in zu werden. Ausbildung bei der Dawonia: Nach drei Jahren ist die Ausbildung abgeschlossen und der Auszubildende, der alle Abteilungen im Unternehmen kennengelernt hat, ist »Immobilienkaufmann/-frau«. Der »Immobilienfachwirt:in« steht ihm oder ihr als Weiterbildungsmöglichkeit offen. Immobilien-Know-how gibt es nicht nur in der Praxis, sondern wird auch als Blockunterricht in der Berufsschule vermittelt. Zwischen- und Abschlussprüfungen nimmt die IHK ab. Duales Studium: »B.A. Real Estate« – so lautet der Titel, den Student:innen nach sechs Semestern dualem Studium tragen dürfen. In dieser Zeit werden drei Abschlüsse absolviert: Immobilienwirt:in (DIA), Diplom-Immobilienwirt:in (DIA) und schließlich der Bachelor of Arts Real Estate. Präsenzphasen an der Uni in Freiburg und das Arbeiten bei der Dawonia wechseln sich ab. Als weiterführende Qualifikation kann im Anschluss daran noch der Master gemacht werden. Dawonia Akademie: Täglich wächst das Wissen rund um die Immobilienwirtschaft, die Mitarbeiter:innen der Dawonia wachsen mit. In regelmäßigen internen Veranstaltungen referieren Expert:innen zu verschiedenen relevanten Themen und geben ihr Know-how an die anderen Fachbereiche weiter – sei es zu Themen wie »Excel für Fortgeschrittene«, »Mietrechtsnovellen« oder »Immobilienbewertung nach internationalen Verfahren«. Ausbildung bei der Dawonia. Eine Zukunft, viele Möglichkeiten. 42 | WERTE

EINER VON RUND 360: Wassili Patikas ist ein Musterbeispiel dafür, wie Karriere bei der Dawonia geht. Vom Azubi zum Bereichsleiter Portfoliomanagement: Wassili Patikas’ Karriere bei der Dawonia zeigt, wie viel Entwicklungspotenzial für Mitarbeiter:innen in dem Wohnungsunternehmen steckt. Die Voraussetzungen für exzellente Chancen sind, wie fast überall, Kompetenz, Fleiß und Engagement. Und eine große Lust auf neue Herausforderungen. Wassili Patikas und seine jungen Kolleg:innen, die ihre Ausbildung bei der Dawonia machen oder bereits abgeschlossen haben und dann jahrelang weiter bei der Dawonia arbeiten, zeigen, wie man im Unternehmen gefördert wird und auf der Karriereleiter nach oben klettern kann, wenn Leidenschaft und Wissen für Immobilien sich vereinen. Wie vielfältig und komplex die Anforderungen, Ansprüche und Prozesse rund ums Wohnen sind, lernen junge Mitarbeiter:innen praxisnah in allen Abteilungen kennen. So entwickelt sich ein Expertentum, das die Zukunft der Branche prägen wird. Und natürlich der Dawonia. Arbeiten bei der Dawonia. Viele Mitarbeiter:innen, viele Möglichkeiten. 43

6Herzlichkeit. Wir sind für Sie da! Es liegt der Dawonia am Herzen, stets einen guten Service für die Mieter:innen anzubieten und schnellstmöglich Probleme zu lösen, wenn es welche gibt. Kein branchenfremdes Callcenter, kein anonymer Hausmeisterdienst, hier zählen noch gute Partnerschaften mit externen Dienstleister:innen sowie der persönliche Kontakt vor Ort – gepflegt von unseren Technischen Objektbetreuer:innen und Mitarbeiter:innen an den verschiedenen Standorten. Apropos »gepflegt«: Die Instandhaltung unserer Wohnhäuser steht bei uns an erster Stelle. Denn unser Bestand ist unser Kapital. 44 | WERTE

STEFAN DASSINGER ist gelernter Elektriker und arbeitet seit 2007 als Technischer Objektbetreuer bei der Dawonia. Seit 2016 betreut er das Quartier Jaminpark in Erlangen. Nach Abschluss des Modernisierungs- und Neubauprojekts wird er dort für rund 500 Wohneinheiten zuständig sein. Nach Feierabend genießt der Vater von zwei Kindern die gemeinsame Freizeit mit seiner Familie. Dassinger ist einer von rund 70 Technischen Objektbetreuer:innen, die in ganz Süddeutschland für die Dawonia arbeiten. 46 | WERTE

Rund 8.000 bis 10.000 Schritte geht der Technische Objektbetreuer Stefan Dassinger an einem normalen Arbeitstag. Er hat das mal mit einem Schrittzähler gemessen. »Mein Fitnesspensum habe ich so schon erfüllt«, sagt Dassinger und lacht. Gerade ist eine Sichtkontrolle im Quartier Jaminpark in Erlangen dran, dem »Revier« von Stefan Dassinger und seinen fünf Kolleg:innen. Er klemmt sein iPad unter den Arm und steigt über das Flatterband, auf den roten Turnschuhen des 52-Jährigen haftet feiner Staub. Drei neue Häuser sind in der Anlage entstanden, die Bauarbeiten laufen noch. Es ist eine der komplexesten Quartiersentwicklungen der Dawonia – mit Modernisierungen im Bestand und Neubauten. Die Zahl der Bewohner:innen wird sich bis zur Fertigstellung beinahe verdoppeln. Je näher die Einzugstermine rücken, umso mehr ist für ihn zu tun. Dassinger freut sich schon, die neuen Bewohner:innen willkommen zu heißen, aber natürlich hat er noch eine ganze Liste im Kopf, was bis dahin unbedingt fertig werden muss. »Für die Mieter:innen bin ich ab Tag eins der erste Ansprechpartner, ich muss rechtfertigen, wenn etwas nicht funktioniert.« Im Dienste der Mieter:innen. 47

Als Stefan Dassinger 2007 bei der Dawonia anfing, war er noch eher der klassische Hausmeister. »Tropfte bei den Mieter:innen der Wasserhahn, klingelte bei uns das Telefon.« Heute wechselt er vielleicht mal ab und an eine Glühlampe im Treppenhaus, alles andere regelt die 24-Stunden-ServiceHotline des externen Dienstleisters B&O. Als Technischer Objektbetreuer kümmert er sich vor Ort in erster Linie um technische Überprüfungen und die Wohnungsübergaben. Im Büro der Technischen Objektbetreuer:innen startet der Arbeitstag um sieben Uhr früh. Kurzer Austausch im Kollegenkreis, danach beginnt Dassinger seine Runde. Er kann sich die Zeit frei einteilen, muss den Tag aber genau terminieren. Eine wichtige Aufgabe ist die Verkehrssicherungspflicht: Gibt es in der Anlage Stolperfallen, platzt Putz ab, sind Fliesen und Fenster intakt, steht Gerümpel im Hausflur? Auf dem Tablet wischt sich Dassinger durch Protokolle, vieles muss er täglich oder wöchentlich überprüfen. Wenn Zeit ist, bleibt er gerne auf einen kurzen Plausch mit Bewohner:innen stehen. »Von langjährigen Mieter:innen kennt man natürlich die Geschichten«, so Dassinger. STEFAN DASSINGER hat den Überblick über die Haustechnik. In Zeiten der Digitalisierung hilft ihm dabei das iPad, mit dem er auch auf Pläne und externe Informationen zugreifen kann. » Ich genieße es, mir die Zeit frei einteilen zu können. Für mich ist das der schönste Job, den es gibt.« 48 | WERTE

Trotz Service-Hotline hat der Technische Objektbetreuer immer einen Schraubenzieher dabei. Wichtiger aber ist sein Terminplaner. »Bei jedem Wohnungswechsel gibt es für mich drei Termine: die Vorabnahme, die Abnahme und dann den Neueinzug.« Er muss Zählerstände ablesen, Renovierungsarbeiten überprüfen und neuen Mieter:innen alles Wichtige erklären. »Man muss gut organisieren und mit Menschen umgehen können. Eine technische Ausbildung ist eigentlich nicht zwingend nötig«, erzählt er über seinen Job. Ein besonderes Händchen für Menschen und ihre Emotionen braucht er beim Auszug. »Nicht jeder renoviert nach unseren Vorgaben, da gibt es schon mal Zoff.« Aus der Die Technischen Objektbetreuer:innen, bei der Dawonia kurz »TOB« genannt, kümmern sich vor Ort um die Häuser, die Menschen und ihre Anliegen. Ruhe lässt er sich trotzdem nicht bringen, eher platzt die Abnahme. »Natürlich geht es an die Nerven, wenn jemand schimpft. Da muss man abschalten können, es geht ja um den Sachverhalt.« Wenn an einem Tag gleichzeitig mehrere Mietparteien in ihre neuen Wohnungen einziehen, ist Dassinger klar: »Allein schafft man das nicht.« Nervös sei er aber trotzdem nicht. »Gut zu wissen, dass die Kolleg:innen jederzeit aushelfen!« Es gibt ja schließlich fast 70 Technische Objektbetreuer:innen bei der Dawonia. Eine Handvoll davon allein in seinem Revier. 49

7Agilität. Zukunft aus Tradition: Mit rund 27.000 Wohnungen hat sich die Dawonia als eine der großen Wohnungsgesellschaften in Süddeutschland mit einem gut strukturierten Portfolio positioniert. Das Spektrum umfasst dabei die Bereiche Bewirtschaftung, Projektentwicklung sowie An- und Verkauf. Diese Geschäftsfelder gilt es zukunftsfähig zu gestalten – mit agilen Wachstumsstrategien, kreativen Businessideen und einem progressiven Umgang mit der Digitalisierung. Denn die Zukunft beginnt jetzt. 50 | WERTE

Im Interview: Sebastian Gefeller, Geschäftsführer Als COO verantworten Sie die operativen Bereiche Bauprojektmanagement, Portfolio- und Assetmanagement, den An- und Verkauf sowie die Mietensteuerung. Ihr Ressort steht unter dem Unternehmenswert »Agilität«. Warum? Agilität bedeutet: innovativ dem Wandel gegenüberstehen – und das macht die Dawonia. Was sind die großen Wertetreiber aus Ihrer Sicht? Neben dem größten Asset der Dawonia, ihren rund 350 hochqualifizierten und engagierten Mitarbeiter:innen, sehe ich hier folgende wichtige Faktoren. Erstens: das aktive Bauprojektmanagement, das jährlich über 350 neue Wohnungen auf eigenen Grundstücken schafft. Zweitens: ein innovatives Asset- und Portfoliomanagement zur stetigen Weiterentwicklung unserer Bestände. Drittens: portfoliostrategische Zu- und Verkäufe zur Optimierung unseres Bestandes. Und viertens kommt dem Team „ESG und Nachhaltigkeitsmanagement“ immer mehr Bedeutung zu. Sie transformieren den „Net » Unsere Strategie: Wir wachsen in den Werten.« 52 | WERTE

SEBASTIAN GEFELLER war bis 2017 für den Bereich Investment & Sales verantwortlich und ist seit 2018 Chief Operating Officer bei der Dawonia. Welche Maßnahmen sind beim Bestand umzusetzen? Hier ist der Energieverbrauch ein Riesenthema, Modernisierungen sind unerlässlich. Aber schon mit kleinen Maßnahmen wie einem hydraulischen Abgleich oder verändertem Nutzerverhalten lässt sich viel erreichen. Mit einer Kampagne versuchen wir, unsere Mieter:innen dafür zu sensibilisieren. Wie viel investiert die Dawonia in Modernsierungen, wie viel in Neubau? In den nächsten fünf Jahren stehen folgende Summen zur Verfügung: rund 430 Millionen Euro für Projekte auf eigenen Grundstücken und rund 125 Millionen für energetische Modernisierungen. Wie wirkt sich das aktuelle politische und wirtschaftliche Geschehen auf die Immobilienwirtschaft aus? In hohem Maße. Die Materialknappheit, hohe Energiekosten, gestörte Ressourcenkreisläufe sowie der aktive Zinsanstieg Zero Klimafahrplan Dawonia“ für ein klimafreundliches Portfolio. Was bedeutet „Net Zero Klimafahrplan“ konkret? Neben den Zielen des Pariser Klimaabkommens, die wir für unsere Gebäude anstreben, ist das Thema ESG bei uns Programm: Wir arbeiten bereits seit 2018 daran und wollen uns in allen Disziplinen „Environmental, Social und Governance“ stetig und ständig verbessern. So haben wir im Portfoliomanagement ein Team von drei Kollegen:innen, die sich hauptverantwortlich und mit großer Leidenschaft um alle Aspekte kümmern. Die Dawonia wurde sogar mit einem „Green Star“ zertifiziert. Ein Ansporn? Auf jeden Fall. Die ESG-Zertifizierung muss jedes Geschäftsjahr neu bestätigt werden, und dabei werden immer neue Benchmarks gesetzt. Aber die Zertifizierung ist dennoch nur ein Nice-to-have, das Erreichen des Klimafahrplans zählt. Es ist unser unternehmerisches Interesse, ESG zu etablieren. Inwieweit berücksichtigt die Dawonia ESG-Kriterien? Ein Thema, das alle ESG-Bereiche gleichermaßen betrifft, ist unsere strenge nachhaltige Beschaffungsrichtlinie. Bekanntestes Beispiel: die Vermeidung von Kinderarbeit. Der Materialeinkauf muss sich außer neben der Herkunft auch mit den Eigenschaften befassen: Beton ist einer der größten CO2Verursacher, da lohnt es sich, auf die Zusammensetzung zu achten. In der Bauausführung setzen wir auf Umweltschutz: Wasserspeicher, Grünflächen, E-Mobilität. Wir entwickeln uns von Projekt zu Projekt weiter. Auch in unserer täglichen Arbeit gehen wir mit gutem Beispiel voran: von Energiesparlampen über einen Heizungs-Check bis zum „Paperless Desk“ im Büro. 54 | WERTE

» Es ist unser unternehmerisches Interesse, ESG zu etablieren.« verursachen massive Preissteigerungen. Der Fachkräftemangel zeichnet sich zwar seit längerem ab, hat aber noch an Fahrt aufgenommen. Das alles betrifft unmittelbar meine drei großen Bereiche Bauprojektmanagement, Portfoliomanagement und Investment & Sales. Was bedeutet das für die Planungssicherheit? Schwierig. Diese Game-Changer haben genügend Potenzial, uns noch mehrere Jahre zu beschäftigen. Dazu kommt dann auch noch eine Unbeständigkeit von Seiten der heimischen Politik, zum Beispiel durch Förderungskürzungen. Müssen Bauprojekte auf Eis gelegt werden? Nein, alle Projekte, die derzeit in Bau sind, werden realisiert. Bei Projekten, die noch in Vorbereitungsstadien sind, agieren wir aber auf Sicht. Wir fassen keine Grundsatzbeschlüsse mehr, sondern prüfen von Meilenstein zu Meilenstein aufs Neue. Wenn sich die Lage oder die Erträge ändern, kann ein Projekt eventuell auch geparkt werden. Am Ende des Tages muss es sich ja rechnen. Auf welche Wachstumsstrategien setzen Sie im aktiven Portfoliomanagement? Wir müssen nicht in der Quantität wachsen, sondern in den Werten. Wir setzen auf hauseigenes Wachstum. Den Bestand zukunftsfähig zu halten und punktuell durch Neubauten, Zukäufe oder Erweiterungsflächen zu vergrößern, ist der Plan für die nächsten Jahre. Apropos Zukunft: Welche Aspekte würden Sie sich für die Wohnungswirtschaft wünschen? Eine offenere Diskussion mit der Politik und der Gesellschaft. Der Ruf nach mehr Wohnungen reicht nicht aus, wir müssen auch sehen: Wer wohnt wo, auf wie viel Quadratmetern, wer hat Anrecht auf geförderten Wohnraum? Flächen könnten besser genutzt werden, wenn auch Themen wie Wohnungstausch oder die Fehlbelegungsquote enttabuisiert würden. Bauen ist zwar ein wichtiger Aspekt, aber neue Projekte sind eben nicht kurzfristig umsetzbar. Man muss vielschichtiger denken. Vielen Dank für das Gespräch. 55

8Erfahrung. Die Wohnungswirtschaft ist unser Handwerk. In fast 90 Jahren hat die Dawonia viel Erfahrung und Know-how gesammelt. Wir planen, bauen und verwalten hochwertige und bezahlbare Wohnungen in begehrten Wachstumsregionen in Bayern, BadenWürttemberg, Rheinland-Pfalz und Hessen. Basis unseres Erfolges sind die rund 360 gut ausgebildeten Mitarbeiter:innen, die nicht nur wirtschaftlich denken, sondern auf die Bedürfnisse ihrer Kund:innen eingehen und Spaß daran haben, deren Lebensqualität ständig zu verbessern. 56 | WERTE

1. I ch möchte gern jemanden in die Wohnung aufnehmen. 2. D ie Mülltrennung ist nicht ordentlich. 3. Können Sie mir bitte eine Mietbescheinigung für das Amt zukommen lassen? 4. M eine Nachbar:innen halten sich nicht an die Hausordnung. 5. M eine Bankverbindung hat sich geändert. KUNDENSERVICE. Das Team der Dawonia nimmt alle Anregungen, Fragen und Beschwerden der Mieter:innen sehr ernst und ist stets um eine zeitnahe Lösung eines Problems bemüht. In den meisten Fällen geht es um Fragen rund um die Hausverwaltung. Dafür ist der »Mieterservice« zuständig. Das Team kümmert sich um die kaufmännische Bewirtschaftung des Immobilienbestandes und fungiert somit als Hauptansprechpartner für die Mieter:innen in Sachen Mietvertrag, Kündigungen oder Mietminderungen, Sondergenehmigungen und Stammdatenpflege. Geht es um anstehende Modernisierungen, steht eine Sonderabteilung des Kundenservices bereit, die schon im Vorfeld und während der Maßnahmen die Mieter:innen sogar mit Vor-Ort-Terminen persönlich betreut und auch bei sozialen Härtefällen akzeptable Lösungen findet. Für die Vorbereitung, Erstellung, Kontrolle und unter Umständen Einspruchsbearbeitung der Heiz- und Nebenkosten zeichnet sich die Abteilung Betriebskosten verantwortlich. Das Forderungsmanagement muss nur dann tätig werden, wenn Mahnungen für Mietzahlungen fällig werden und sich daraus Fälle für Rechtsanwälte oder Gerichte entwickeln. Der gesamte Kundenservice wird natürlich auch von den Mitarbeiter:innen vor Ort unterstützt, vor allem von den Technischen Objektbetreuer:innen, die kleine Angelegenheiten oft ganz schnell und unbürokratisch lösen können. Wird eine Wohnung neu vermietet, fallen die Bearbeitung der Kündigung sowie die Wohnungsbesichtigungen und etwaige Instandsetzungsmaßnahmen in das Aufgabengebiet der kaufmännischen Objektbetreuung. Bei der Dawonia engagieren sich tagtäglich alle dafür, dass die Mie- ter:innen sich gut aufgehoben fühlen. Unsere Top 5 Servicethemen. 58 | WERTE

Die Mitarbeiter:innen unseres Kundenservices kümmern sich bei der Dawonia um alle Anliegen der Mieter:innen. 59

9Wachstum. Der Dawonia-Wohnungsbestand leistet einen großen Beitrag zum bezahlbaren Wohnen. Seit vielen Jahren ist es die Aufgabe des gesamten Teams, diese Wohnungen nachhaltig zu bewirtschaften – vom Controlling bis zur Pflege vor Ort. Neben dem aktiven Portfoliomanagement gewinnen weitere Geschäftsfelder immer mehr an Bedeutung: Projektentwicklung, An- und Verkauf, energetische Modernisierungen. 60 | WERTE

Im Gespräch: CFO Markus Grüner, Geschäftsführung Dawonia schaft bewegt. Leider sind wir da nicht immer frei, reagieren mehr, als dass wir agieren. Zurzeit beschäftigt uns da sehr das Thema Nachhaltigkeit. Haben Sie eine Vision, was anders sein könnte? Nein, Visionen und CFO-Dasein passen nicht gut zusammen. Ich gehe lieber mit Fakten um. Das Hier und Jetzt bestimmt maßgeblich die Zukunft, daher steht für mich der Realitäts-Check immer an erster Stelle, danach kommt erst der Blick auf die nächsten Jahre. Was sind Ihre nächsten Schritte? Es gibt einige Prozesse, gerade bei der Digitalisierung, die in den nächsten Monaten mehr Aufwand brauchen – und verdienen, damit sie später umso reibungsloser funktionieren. Da lohnt es sich, in diese Ressourcen zu investieren. Wie sehen Ihre mittelfristigen Ziele aus? Wir werden die nächsten Jahre die Bestände vor allem in Hinblick auf Nachhaltigkeit noch genauer unter die Lupe nehmen müssen – dazu zwingt uns die Politik. Dann sprechen wir mit den Investor:innen und entscheiden, wo wir Kapital und Ressourcen bereitstellen. Herr Grüner, Sie sind seit März 2021 Chief Financial Officer bei der Dawonia. Wie erleben Sie Ihren Arbeitsalltag? Die Wohnungswirtschaft hält ständig neue Herausforderungen bereit, die ich jeden Tag gerne annehme. Außerdem habe ich ein tolles Team, das mir viel Motivation gibt. Ich arbeite gerne hier, weil ich mich mit der Dawonia und den Menschen im Unternehmen gut identifizieren kann. Ihr Arbeitscredo lautet: »Ziel ist, die Gegenwart zu beherrschen und die Zukunft mitzugestalten.« Haben Sie die Gegenwart stets im Griff? Das Wichtigste in meinem Leben als CFO ist Transparenz, und die war von Anfang an gegeben. Man muss schnell erfassen, wie es dem Unternehmen geht, wie die Strukturen sind und was die verschiedenen Geschäftsbereiche und Interessensgruppen von mir brauchen. Und wie möchten Sie die Zukunft mitgestalten? Es gibt immer was zu optimieren, zu digitalisieren, effizienter zu gestalten. Aber vor allem muss man sehen, wie man das Bestmögliche aus den aktuellen Rahmenbedingungen macht, in denen sich die Wohnungswirt- » Wir fassen Zukunft und Ziele in Zahlen.« MARKUS GRÜNER ist Geschäftsführer für das kaufmännische Ressort, neudeutsch: Chief Financial Officer (CFO). Der diplomierte Bankbetriebswirt mit viel Immobilienerfahrung und sein knapp 70-köpfiges Team beherrschen bei der Dawonia alle Zahlen und Zahlungen, Einnahmen und Ausgaben, Steuern und Bilanzen. Die Bereiche Personal, Betriebswirtschaft, Finanzen, Rechnungswesen/Steuern und IT/Organisation stehen in seiner Verantwortung und die technische Funktions- und Zukunftsfähigkeit des Unternehmens sowie eine attraktive Personalpolitik ganz oben auf seiner Prioritätenliste. 62 | WERTE

Dafür bedarf es auch neuer Prozesse in der Organisation und IT. Wir treiben die Digitalisierung voran, das System muss akkurat und sauber gepflegt werden, damit alles effizient funktioniert. IT merkt man ja eigentlich nur, wenn etwas nicht so klappt, wie man es möchte. Die Zukunft in Zahlen fassen – was heißt das für den Bereich Finanzen? Immer ein Balanceakt: Für alle strategischen Unternehmensziele, zum Beispiel Neubau oder Bestandsmodernisierung, braucht man gute Liquidität und solide Fremdfinanzierungen. Sie sind auch fürs Personal zuständig. Wie gelingt es Ihnen, die Dawonia als attraktive Arbeitgeberin für bestehende und neue Mitarbeiter:innen zu positionieren? Wir müssen unsere Vorteile bekannter machen, mehr nach außen tragen. Die Dawonia ist eine verlässliche und attraktive Arbeitgeberin, gerade die Corona-Krise hat das wieder gezeigt, es gibt prima Karrierechancen. Persönlichkeiten sind hier gern gesehen, der Wohlfühlfaktor ist hoch. Aber bei rund 20 offenen Stellen frage ich mich: Weiß das da draußen jemand? Kontakte, Imageanzeigen, Social Media … Wir müssen mehr tun, damit die Talente uns wirklich finden. Sie sind ein Zahlenmensch. Ist Ihre Leidenschaft für Immobilien genauso ausgeprägt? Das ist für mich kein Entweder-oder, ich finde die Kombi toll und beschäftige mich seit Jahren, ach, fast mein ganzes Leben lang, mit beidem. Wie lautet Ihre Dawonia-Lieblingszahl? Ganz klar: die 20. Ich habe mich 2020 für die Dawonia entschieden, meine Hausnummer in München ist 20, und 13 + 7 ergibt auch 20 – und das waren schon immer meine Glückszahlen. Vielen Dank für das Gespräch. Langfristig ist dann die Modernisierung des Bestandes dran? Genau. Wenn wir bis 2045 klimaneutral sein müssen, dann heißt das, besser mal loslegen mit der Gestaltung. Bei Immobilien sind 10 Jahre schnell um. Die Energiekosten sind ein heißes Diskussionsthema – aktuell wird debattiert, die Verbrauchskosten 50 : 50 zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen zu teilen. Ich bin ein großer Fan der sozialen Marktwirtschaft. Diesen Schritt sehe ich aber als eine Verschiebung von »Markt« zu »sozial«. Da frage ich mich schon, wer das bezahlen soll. Ich habe viel Verständnis für die Interessen der Mieter:innen, würde aber auch diese lieber motivieren, sich nachhaltig zu verhalten. Apropos bezahlen: Die meisten Menschen, vor allem in München und den Ballungsräumen, interessieren sich für modernen, nachhaltigen – und bezahlbaren! – Wohnraum. Was können Sie als Vertreter der Wohnungswirtschaft diesen Menschen sagen? Dass modern, nachhaltig und bezahlbar leider Widersprüche sind. Das wird der/die Vermieter:in nicht alleine tragen können. Das kaufmännische Ressort steht im Zeichen der Solidität, also etwas Festes, Hartes, Starkes. Das passt gut zu Immobilien. Wie definieren Sie das Wort für Ihren Bereich? Eigentlich mit drei Werten: Verlässlichkeit, Vertrauenswürdigkeit und Stabilität. Schließlich zeigen wir Erfolg und Misserfolg in Zahlen. Was sind die großen betriebswirtschaft- lichen Herausforderungen? Das Spannende an Immobilien ist ja: Das Produkt bleibt immer gleich, aber buchhalterisch gibt’s ständig Veränderungen. Allein die Änderung der Grundsteuer macht bei mehr als 2.300 Bescheiden sehr viel Arbeit. Inwiefern wirkt sich das auf das Rechnungswesen aus? Wir bereiten alle Zahlen als gesetzliche und steuerliche Basis für unternehmerische Entscheidungen auf, fassen Zukunft und Ziele in Zahlen. Die brauchen wir fürs Controlling und Reporting an die Investor:innen. Denn bei aller Planung: Oft kommt doch die Realität dazwischen. 64 | WERTE

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