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Vanessa Herzog
Immobilienberaterin Sales
Kapitalanlage mit WG-Konzept und bis zu 3% Rendite
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Luxemburger Str. 8, 80805 München
Quick Info
Gemeinsam wohnen und trotzdem ausreichend Raum für sich haben: Diese kernsanierte 2-Zimmer-Wohnung in der Luxemburgerstraße bietet ideale Voraussetzungen für eine moderne 2er-WG mitten in Schwabing. Beide Zimmer sind separat vom Flur aus zugänglich und schaffen mit rund 15 m² beziehungsweise 11 m² zwei gut geschnittene Rückzugsorte. Das größere Zimmer verfügt zusätzlich über einen eigenen Balkon.
Die großzügige Wohnküche mit rund 16 m² bildet den gemeinschaftlichen Mittelpunkt der Wohnung. Hier ist ausreichend Platz zum Kochen, Essen und Zusammensitzen. Der angrenzende zweite Balkon erweitert den Gemeinschaftsbereich und bietet zusätzlichen Freiraum für den ersten Kaffee am Morgen oder gemeinsame Abende.
Ein modernes Tageslichtbad mit Badewanne, ein praktischer Abstellraum und ein eigenes Kellerabteil ergänzen das durchdachte WG-Konzept. Geöltes Eichenparkett, neue Fenster mit elektrischen Raffstores und eine Multimedia-Verkabelung sorgen für zeitgemäßen Wohnkomfort.
Eingebettet ist die Wohnung in ein gepflegtes Mehrfamilienhaus, das den Charakter der Umgebung widerspiegelt – solide, gewachsen und angenehm zurückhaltend. Ein Zuhause, das durch seine Ausgewogenheit überzeugt und Raum für neue Routinen schafft.
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Luxemburger Str. 8, 80805 München
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2 Zimmer
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Ca. 57,01 m2 Wohnfläche
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Erdgeschoss (Hochparterre)
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Baujahr 1952
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Aufzug vorhanden
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Kernsaniert auf Neubauzustand
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Ab sofort verfügbar
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Wohngeld: 208 € pro Monat
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Provisionsfrei
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Kaufpreis Wohnung: 720.000 €
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Wohnung 54
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Zwei Balkone in Ost- und Westausrichtung
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Geölter Parkettboden (Eiche)
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Neue Fenster mit elektrischen Raffstores
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Multimedia-Verkabelung in allen Räumen
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Design-Schalterprogramm von Gira (weiß matt)
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Abstellraum
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Keller vorhanden
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Tageslichtbad mit Badewanne
(Laufen, Hans Grohe) -
Energieausweistyp: Bedarfsausweis
Heizungsart: Fernwärme
Energiekennwert: 57 kWh/(m²⋅a)
Energieträger: Fernwärme
Effizienzklasse: B
Grundriss
OBJEKT UND AUSSTATTUNG
Die ca. 57,01 m² große Wohnung liegt im Erdgeschoss und wurde saniert und ist ab sofort verfügbar. Neuer Parkettboden, neue Schalter und ein modernisiertes Bad mit hochwertiger Ausstattung (LAUFEN und italienische Fliesen der Marke Florim) schaffen eine gepflegte Ausgangsbasis.
Das Gemeinschaftseigentum sowie die gesamte Wohnanlage wurden umfassend und hochwertig saniert. Im November 2026 werden die Außenanlagen fertiggestellt. Die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen sorgen für einen gepflegten Gesamteindruck und tragen nachhaltig zur Werterhaltung der Immobilie bei.
Für Kapitalanleger:innen bietet dies einen entscheidenden Vorteil: In den kommenden Jahren ist aufgrund der bereits erfolgten Sanierungen mit einem deutlich reduzierten Instandhaltungsaufwand zu rechnen. Gleichzeitig steigern die modernisierte Wohnanlage und das attraktive Erscheinungsbild die Vermietbarkeit und sichern das langfristige Wertentwicklungspotenzial des Investments.
GRUNDRISS MIT POTENZIAL
Der funktionale Grundriss bietet beste Voraussetzungen für eine nachhaltige Vermietung. Beide Zimmer (ca. 14,76 m² und ca. 10,93 m²) sind separat vom zentralen Flur aus erreichbar – ideal für die Vermietung. Die großzügige Wohnküche ist separat angelegt und erhöht den Wohnkomfort. Ein Bad mit Badewanne und Waschmaschinenanschluss, ein Abstell- und Kellerraum sowie separater Fahrradkeller ergänzen das attraktive Angebot.
INVESTMENTIDEE
Diese bezugsfreie, sanierte 2-Zimmer-Wohnung in München-Schwabing verbindet eine etablierte Wohnlage mit einem flexibel nutzbaren Grundriss. Neben der klassischen Gesamtvermietung eröffnet die Raumstruktur eine weitere Perspektive: die Vermietung als Zweier-Wohngemeinschaft. Das Konzept ist keine Miet- oder Renditegarantie, sondern eine vom Erwerber individuell zu prüfende Option.
FLEXIBLE VERMIETUNGSSTRATEGIE
Kapitalanleger können zwischen einem Mietverhältnis für die gesamte Wohnung und einer Einzelzimmervermietung abwägen. Die WG-Variante kann zusätzliche Einnahmepotenziale eröffnen.
Beispielrechnung: WG-Konzept
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konservativ | optismitisch |
|---|---|---|
| Zimmer 1 – Warmmiete ca. | 820 € | 900 € |
| Zimmer 2 – Warmmiete ca. | 1.020 € | 1.100 € |
| Warmmiete gesamt / Monat ca. | 1.840 € | 2.000 € |
| Geschätzte Nebenkosten ca. | 170 € | 170 € |
| Nettokaltmiete / Monat ca. | 1.670 € | 1.830 € |
| Nettokaltmiete in €/ qm ca. | 29,29 €/qm | 32,10 €/qm |
| Nettokaltmiete / Jahr ca. | 20.040 € | 21.960 € |
| Bruttomietrendite ca. | 2,78 % | 3,05 % |
Unverbindliche Beispielrechnung - die tatsächlichen Einnahmen, Kosten und Renditen sind von der individuellen Vermietung, Finanzierung, steuerlichen Situation sowie der rechtlichen Zulässigkeit der Vereinbarung über die Miethöhe und des gewählten Vermietungsmodells abhängig.
Lage
Die Luxemburgerstraße liegt in einer der gelassensten Lagen Schwabings – geprägt von gewachsenen Strukturen, kurzen Wegen und einer besonderen Nähe zur Natur. Gerade für alle, die bewusst zurück in die Stadt ziehen, entfaltet diese Umgebung ihren ganz eigenen Reiz.
Der Englische Garten befindet sich nur wenige Gehminuten entfernt und wird schnell zu einem selbstverständlichen Teil Ihres Alltags. Ob ausgedehnte Spaziergänge entlang der weitläufigen Wiesen, eine kleine Pause am Kleinhesseloher See oder eine entspannte Runde durch schattige Wege – hier eröffnet sich ein Stück Natur mitten in der Stadt. Zu jeder Jahreszeit bietet der Park neue Perspektiven und Möglichkeiten, aktiv zu sein oder einfach zur Ruhe zu kommen.
Ebenso prägend für die Lage ist die Nähe zur Münchner Freiheit und dem Schwabinger Tor. Dieser zentrale Knotenpunkt verbindet urbanes Leben mit hervorragender Infrastruktur. Hier treffen U-Bahn, Bus und Tram zusammen und ermöglichen Ihnen maximale Flexibilität im Alltag. Gleichzeitig finden Sie in Schwabing eine Vielzahl an Cafés, Restaurants und Geschäften – von langjährig etablierten Adressen bis hin zu neuen, modernen Konzepten.
Die Umgebung selbst lebt von ihrer Vielfalt: kleine Läden, Wochenmärkte, Bäckereien und alles für den täglichen Bedarf sind bequem erreichbar. Auch kulturelle Angebote und medizinische Versorgung befinden sich in unmittelbarer Nähe. Trotz dieser Lebendigkeit bewahrt sich die Luxemburgerstraße eine angenehme Ruhe – ein Rückzugsort mitten im urbanen Gefüge.
So entsteht eine Wohnlage, die Bewegung und Entspannung miteinander verbindet: morgens ein Spaziergang im Grünen, nachmittags ein Kaffee an der Münchner Freiheit und abends die Ruhe der eigenen vier Wände. Eine Kombination, die gerade für Ihren neuen Lebensabschnitt in der Stadt überzeugt.
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